Kullanmak amacıyla yeni bir işyeri veya konut satın alındığında taşınmazda hâlihazırda kiracı bulunuyor olması durumunda kiracının tahliyesi talep edilecek ise mutlak surette yasanın öngördüğü usul takip edilmelidir. Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 351 çerçevesinde düzenlenen bu usulün detayları aşağıda irdelenmektedir.

1. İhtiyaç Sahibi Kişi Bakımından

Kira sözleşmesine konu olan ve içinde kiracı bulunan bir taşınmazı satın alan yeni malik, kendi konut veya işyeri ihtiyacı için kiralananın tahliyesini talep edebileceği gibi kanunda sayılan eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması halinde de kiracısından tahliye talep edebilecektir. Dikkat edilirse, altsoy ve üstsoyun ihtiyacı ile kısıtlanması doğrultusunda yeni malikin, “ikinci derece akrabaları” veya “kayın hısımlarının” ihtiyacı için böyle bir ihtiyaç talebi ileri süremeyeceği anlaşılmaktadır. Her ne kadar, yeni malikin kardeşleri ilgili hükümde açıkça sayılmasa da yeni malikin kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kabul edilmesi halinde kardeşin ihtiyacı için de tahliye talep edilebilecektir.

Yasanın ilgili hükmünde bahsi geçen “kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” ifadesi ise bir belirsizlik doğurmakta ve bahsi geçen kişilerin kim olduğu yasa metninden anlaşılamamaktadır. Doktrinde bu husus geniş yorumlanmakta ve Türk Medeni Kanunu m. 364 ile 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu m. 3/f.10 gibi düzenlemelerde sayılan kişilerin de dahil olduğu değerlendirilmektedir.

Her ne kadar TBK m. 350 tahtında düzenlenen ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının taşınmazın maliki olmayan kiraya veren tarafından açılabileceği kabul edilse de, TBK m.351’de gösterilen usul bakımından sadece yeni malike bu hak tanınmaktadır.

Bu usul bakımından önemli olan bir diğer husus ise, gerçek kişi yeni malikin ihtiyaç sebebinin yine gerçek kişi olan kendisi veya hükümde sayılan diğer kişiler açısından ileri sürülmesinin gerekmesidir. Bir diğer deyişle, gerçek kişi yeni malik, ortaklığının bulunduğu veya ilişkili olduğu bir tüzel kişinin ihtiyacının bulunduğu gerekçesiyle tahliye talep edemez. Aynı doğrultuda, bir tüzel kişi de sahibi, personeli veya ilişkili olduğu herhangi bir gerçek kimse için ihtiyaç iddiasında bulunamaz.

2. Taşınmazın Türü Bakımından

Kiralananın tahliyesini gerektiren ihtiyaç, taşınmazın kullanım amacına uygun düştüğü takdirde konut veya işyeri ihtiyacı olarak ortaya çıkabilmektedir. Örneğin, kiracı tarafından konut olarak kullanılan bir apartman dairesi, yeni malikin ihtiyacı doğrultusunda avukatlık ofisi için de kullanılabileceğinden işyeri ihtiyacı doğrultusunda tahliye talep edilmesi de mümkündür.

Yeni malikin, bu usulde tahliye talep edebilmesi için öncesinde taşınmaz üzerinde hiçbir paya sahip olmaması da gerekmektedir. Aksi takdirde yeni malik sayılamayacağı için yalnızca TBK m.350’de düzenlenen usulde tahliye talep edebilecektir.

Tüzel kişilerin konut ihtiyacının olup olamayacağı tartışma konusudur. Ancak, konutta oturacak olan kişinin (pay sahibi, personel vs.) ihtiyacı sebebiyle böyle bir talep ileri sürülmesi gerekeceği için yasayla aykırı düşecek şekilde tüzel kişilerin konut ihtiyacı ileri süremeyeceği yaygın olarak kabul edilmektedir.

3. İhtiyaç Talebinde Bildirim ve Dava Süreleri Bakımından

Yeni malik, ihtiyaç iddiasında bulunmak ve tahliye talep edebilmek için bazı sürelere uymak zorundadır. Yasa, yeni malike iki farklı alternatif sunmaktadır. Bunlardan ilkine göre, yeni malik taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde taşınmazda bulunan kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, ihtiyacın kim için ileri sürüldüğü, konut mu yoksa işyeri mi olarak kullanılacağı gibi bazı hususların somutlaştırılması gerekmektedir. Uygulamada bu yazılı bildirim, ispat açısından sağladığı kolaylık sebebiyle noter kanalıyla gönderilen ihtarnameler ile yapılmaktadır.

1 ay içerisinde yapılan bu bildirim sonrasında ise, yine edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilecektir. 1 aylık sürede yazılı bildirim yapamayan yeni malik ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde dava açabilecektir. Burada geçen sözleşme süresinin bitimi ifadesinden, belirli süreli sözleşmelerde uzama yılları göz önünde bulundurulmadan kira yenileme tarihinin anlaşılması gerekmektedir. TBK m.351/2 hükmünden yalnızca belirli süreli sözleşmeler anlaşılsa da belirsiz süreli sözleşmeler açısından da genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile tahliye talep edilebileceği doktrinde savunulmaktadır.

Tüm bunlara ek olarak, her iki alternatif bakımından da TBK m. 353 hükmü uygulanabilecek ve dava açma süresi içinde kiracıya yapılan yazılı bildirim sonucunda dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış olacaktır.

4. Diğer Şartlar Bakımından

İlgili tahliye davasının kabul edilmesi açısından görevli ve yetkili mahkemede dava açılması şarttır. Bu davada Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili yer mahkemesi ise, kiralananın bulunduğu yer yetkili mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin olmadığı için itiraz yapılmadığı halde açılan yer mahkemesi kendisini yetkili görerek davaya bakmaya devam edecektir.

Diğer bir şart ise, dava açılmadan önce var olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. İhtiyacın varlığı her türlü delille ispat edilebilmektedir. Ancak, dava boyunca bu ihtiyacın kesintisiz şekilde devam ediyor olması da gerekmektedir.

Davanın sonunda tahliye kararı verilmesi ile kiralananın tahliye edilmesi halinde yeni maliğin ileri sürdüğü ihtiyaç iddiasına aykırı şekilde ilgili taşınmazı 3 yıl içerisinde başka bir kimseye kiralaması halinde yeniden kiralama yasağı gündeme gelecektir. Buna göre, dava zoruyla tahliye edilen eski kiracı, kiralama önce kendisine teklif edilmedi ise son kira yılında ödediği yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilecektir. Bu talepte bulunabilmesi için kiracının mutlaka dava sonunda icra zoruyla tahliyesi gerekmekte olup ihtar sonucunda davayı beklemeden tahliye eden kiracının tazminat talep edemeyeceği kabul edilmektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında süreler, bildirimler ve ispat vasıtaları azami öneme sahiptir. Davacı bakımından baştan sona tüm sürecin yönetilmesi ve davalı bakımından ise savunmaların alanında uzman avukatlar aracılığıyla mahkemeye sunulması haklarınızın korunması açısından oldukça önemli olup alanında uzman avukatlara danışmanızı tavsiye ederiz.