3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında belediyeler veya valilikler tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenerek ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların mühürlenmesi ve nihayetinde yıkım kararı alınması mümkündür. İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinde, hangi durumlarda yapıların yıkılacağı açıkça belirtilmiştir. Örneğin, Kanunun 23. maddesine göre, bir yapının pis sularının kanalizasyon sistemine bağlanmaması durumunda, ilgili yapı hakkında yıkım kararı verilebilir. Yine 33. madde gereğince, umumi hizmetlere ayrılan alanlarda bulunan geçici yapılar belirli şartlar çerçevesinde yıktırılabilir. Kanunun 39. maddesi ise, genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz eden yapıların yıkılmasını öngörmektedir.

Özellikle, İmar Kanunu’nun 32. maddesi ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların tespit edilerek bunlara karşı uygulanacak yaptırımları düzenlemektedir. Bu yayında, belediyeler veya valilikler tarafından İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca verilen yapı tatil tutanakları ve bu tutanaklara dayanılarak alınan yıkım kararlarına karşı başvurulabilecek hukuki yollar ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır.

1. Yapı Tatil Tutanağı

İmar Kanunu'nun 32. maddesi gereği, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir şekilde inşa edilen yapıların tespiti üzerine, ilgili idareler tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenir. Yapı tatil tutanağı, inşaat faaliyetinin durdurulması ve hukuki sürecin başlatılması amacıyla düzenlenen resmi bir belgedir. Bir yapının ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edildiği tespit edildiğinde, belediye veya valilik tarafından yapı mühürlenir ve inşaat faaliyetleri durdurulur. Yapı tatil tutanağı bu sürecin başlangıç noktasıdır ve hem yıkım kararı hem de idari para cezaları açısından önem arz eder.

Yapı tatil tutanağının düzenlenmesiyle birlikte yapı sahibine belirli bir süre verilir. Bu süre içerisinde yapı sahibi ya ilgili yapıyı ruhsata uygun hale getirmeli ya da ruhsat almalıdır. Aksi takdirde, yapı hakkında yıkım kararı alınabilir ve idari para cezası uygulanabilir.

2. Yapı Tatil Tutanağında Olması Gereken Zorunlu Unsurlar

Yapı tatil tutanağının hazırlanabilmesi için imara aykırılığın somut, ayrıntılı ve net bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Bununla birlikte, Danıştay’a göre belirli başlı unsurların bulunması gerekmektedir. Yapı tatil tutanağının bir örneğinin yapıya asıldığının ve bir örneğinin muhtara bırakıldığının el yazısıyla belirtilmesi ve tutanağın yapıya asılmış halinin fotoğrafı çekildikten sonra, Yapı Tatil Tutanağının bir nüshasının da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilmesi gerekmektedir.

Yapı tatil tutanağında süre verildiğinin ve bu süre sonunda aykırılığın giderilmesi gerektiğinin, aksi takdirde yıkım kararı alınacağının belirtilmesi gerekmektedir. Yapıdaki aykırılığın da ayrıntılı bir şekilde fotoğraflanması gerekmektedir. Burada yapı sahibinin kim olduğunun net bir şekilde tespit edilmesi de önem teşkil etmektedir. Burada tutanağın teknik personel tarafından düzenlenmesi de önemlidir. Yine tutanakta inşai faaliyetin bitip bitmediği, yapının kullanılıp kullanılmadığı da belirtilmelidir. Bir yapının ruhsatsız olması, o yapının çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet verdiği anlamına gelmemesi sebebiyle, böyle bir durum varsa bunun gerekçelendirilerek ve fotoğraflanarak belirtilmesi gerekmektedir.

Yine aynı şekilde, yapı can ve mal emniyetini tehdit etmekteyse, bunun da gerekçelendirilmesi ve teknik bir raporla desteklenmesi gerekmektedir. Yapı tatil tutanağının asılmasının sonrasında ise, bu tutanağın iptali için tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içerisinde belediyeye itiraz edilmeli ya da iptal davası açılmalıdır. Yine belediyeye yapılan itirazın olumsuz sonuçlanması halinde ya da cevap verilmemesi halinde dava açılması gerekmektedir. Başvuru süresi geçer ise, tutanak geri dönüşsüz olarak geçerli kabul edilmektedir. Tutulan yapı tatil tutanağı, mevzuatta öngörülen zorunlu unsurları barındırmıyor ise iptal edilebilmektedir. Burada yapı tatil tutanağındaki eksikliğin, yapı tatil tutanağının iptalini gerektirmesi halinde, yapı sahibi dava ile hem yıkım hem de para cezasından kurtulmuş olmaktadır.

Danıştay, yapı tatil tutanağında bulunması gereken unsurlarla ilgili çeşitli kararlar vermiştir. Örneğin, Danıştay 6. Dairesi’nin 07.10.2020 tarihli E:2019/6602, K:2020/8969 sayılı kararında, ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıların tespiti için düzenlenen yapı tatil tutanağında, aykırılıkların ölçüleri ile birlikte somut ve ayrıntılı şekilde belirtilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

3. Yapı Tatil Tutanağının Yıkım ve İmar Para Cezası Yönünden Aynı Unsurları Taşıması Gerekir mi?

Yapı tatil tutanağı hem yıkım kararına hem de idari para cezasına dayanak oluşturmaktadır. Ancak, bu iki yaptırım farklı hukuki niteliklere sahiptir. Yıkım kararı, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının ortadan kaldırılmasına yönelik bir işlemdir ve yapının hukuki durumu esas alınarak verilir. İdari para cezası, belirlenen fiilin ilgili mevzuata aykırılık teşkil etmesi nedeniyle, yapı sahibine yönelik verilen mali bir yaptırımdır. Bu nedenle, yapı tatil tutanağında hem yıkım hem de para cezası açısından gerekli unsurların eksiksiz ve detaylı şekilde belirtilmesi büyük önem taşımaktadır.

4. Yapı Tatil Tutanağının Tebliğ Edilmesi

Yapı tatil tutanağının ilgililere usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi zorunludur. Tebliğ usulüne uygun yapılmazsa, süreler başlamaz ve yapı sahipleri aleyhine işlem yapılamaz. Yapı tatil tutanağı yapıya asılır ve bu durum kayıt altına alınır. Yapı tatil tutanağının inşaata asıldığı tarihte yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Bu yüzden tutanağa karşı açılacak davalarda tebliğ tarihinin yapı tatil tutanağının inşaata asıldığı tarihtir. Ayrıca bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.

5. Yapı Tatil Tutanağı ile Yıkım Kararlarının Hukuki Dayanağı

Yapı tatil tutanakları ve yıkım kararları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine dayanmaktadır. İlgili mevzuata uygun olmayan bir işlem tesis edilmesi halinde, idare mahkemelerinde iptal davası açılarak kararların yürütmesinin durdurulması talep edilebilir.

İmar Kanunu’nun 32. maddesi şöyledir: “Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.

Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.

Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister.

Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.

İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.”

6. Yapı Tatil Tutanağının Düzenlenme Süreci

Yapı tatil tutanağı, bir yapının ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edildiğinin tespiti üzerine düzenlenen bir tutanaktır. Bu tutanak, yapının inşaatının durdurulması ve yapının mühürlenmesi sürecini başlatır. Yapı tatil tutanağının düzenlenmesi için öncelikle yapının ruhsatsız veya ruhsata aykırı olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit, ihbar üzerine veya denetim sonucunda yapılabilir. Yapının ruhsatsız veya ruhsata aykırı olduğunun tespiti, genellikle belediye veya valilik tarafından yapılan denetimler sonucunda gerçekleşir. Denetim sırasında yapının ruhsat ve eklerine uygun olup olmadığı, proje ve ilgili mevzuata uygunluğu kontrol edilir. Eğer yapı ruhsatsız veya ruhsata aykırı ise, inşaatın durdurulması ve yapının mühürlenmesi kararı verilir.

Yapı tatil tutanağı, inşaat halindeki yapılar için düzenlenir. Bu tutanak, yapının durdurulduğunu ve mühürlendiğini resmi olarak belgeler. Yapı tatil tutanağı, yapının kapısına veya uygun bir yerine asılarak yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi, bu tutanağa karşı itiraz edebilir veya 30 gün içinde yapısını ruhsata uygun hale getirerek mührün kaldırılmasını talep edebilir. Belediye veya valilik, yapı sahibine en çok 30 gün süre vererek yapının ruhsata uygun hale getirilmesini veya ruhsat alınmasını talep edebilir. Bu süre, 30 günden az da olabilir. Eğer idare, eksikliğin süre verilerek giderilemeyeceğini değerlendirirse, yapı için doğrudan yıkım kararı verebilir. Ancak, süre verilerek aykırılığın giderilmesi mümkün olan durumlarda, süre verilmeden yıkım kararı alınması hukuka aykırıdır.

Yapı tatil tutanağının düzenlenmesinden sonra, yapı sahibine verilen süre içinde ruhsat alınmamış veya eksiklik giderilmemiş ise, yapı hakkında yıkım kararı verilir. Yıkım kararı, belediyelere bağlı olunan yerlerde belediye encümeni, valiliğe bağlı olunan yerlerde ise il idare kurulu tarafından verilir.

Yıkım kararı verildikten sonra, yıkım işlemi ilgili idare tarafından gerçekleştirilir. Yıkım masrafları, yapı sahibinden tahsil edilir. Eğer belediye veya valilik, yıkım işlemini zamanında gerçekleştiremiyorsa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapı yıkılabilir veya yıktırılabilir.

7. Yapı Tatil Tutanağına Karşı İtiraz ve İptal Davası

Yapı tatil tutanağı, yapının kapısına veya uygun bir yerine asıldığında yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi, bu tutanağa karşı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi kapsamında itiraz edebilir. Ancak, uygulamada belediye veya valilikler, verilen 30 günlük süre içinde eksikliğin giderilmesini beklediklerinden, bu tarz itirazlar genellikle reddedilir. Danıştay, yapı tatil tutanağına karşı dava açılabileceğini kabul etmiştir. Bu nedenle, henüz yıkım kararı verilmese bile, yapı tatil tutanağına karşı dava açmak mümkündür. Yapı tatil tutanağına karşı 60 gün içinde iptal davası açılabilir.

8. Yıkım Kararlarına Karşı İtiraz ve İptal Davası

Yıkım kararlarına karşı da İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi kapsamında itiraz edilebilir. Ancak, bu yolun uygulanması önerilmemektedir. Çünkü idare, itiraz dilekçesini alıp yıkım işlemine başlayabilir. Bu nedenle, vakit kaybetmeden idare mahkemesinde dava açmak daha güvenli bir yoldur. Dava açma süresi, tebliğden itibaren 60 gündür. Yıkım kararına karşı açılacak davada, yürütmeyi durdurma talepli dava açılması halinde, mahkemelerce idarenin savunması alınana kadar yürütmeyi durdurma kararı verilebilir. Yıkım sonrası telafisi imkânsız bir zarar ortaya çıkacağından, yürütmeyi durdurma talebi önemlidir.

9. Yıkım Kararının Durdurulması

Yıkım kararı, kişilerin mülkiyet hakkını sınırlandıran önemli bir idari işlem olduğundan, bu karara karşı hukuki yollara başvurmak önemlidir. Yıkım kararının durdurulması, idari yargı yoluna başvurularak gerçekleştirilebilir. Bu süreçte, yıkım kararının durdurulması için açılan iptal davasında yürütmeyi durdurma talep edilmelidir. Yürütmeyi durdurma talebi, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenmiştir.

10. Sonuç

Yapı tatil tutanağının düzenlenmesi, yıkım kararlarının verilmesi ve bu kararlara karşı itiraz yolları, imar hukukunun önemli konularıdır. Bu süreçte, yapı sahiplerinin haklarını korumak için hukuki yollara başvurmaları büyük önem taşır. Yapı tatil tutanağı ve yıkım kararlarına karşı açılacak davalarda, yürütmeyi durdurma talebinin bulunması, yıkım işleminin durdurulması açısından kritik bir rol oynar. Bu nedenle, imar hukuku alanında yaşanan sorunların çözümü için hukuki danışmanlık almak ve süreci doğru bir şekilde yönetmek büyük önem taşır.