Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır ya da taşınmaz mallar üzerinde birden fazla kişinin birlikte mülkiyet hakkına sahip olduğu durumlarda, bu mülkiyet ilişkisinin sona erdirilerek kişisel mülkiyete geçilmesini ya da malın satışı suretiyle bedelin adil şekilde bölüştürülmesini sağlayan bir hukuk yoludur. Uygulamada “izale-i şuyu davası” olarak da adlandırılan bu dava türünde, ortak malın aynen paylaşılması mümkün değilse, mahkemece satışına karar verilir. Yine talep edilmişse ve koşulları mevcutsa kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesine de karar verilebilir.

1. Ortak Mülkiyet Nedir?

Bir malın mülkiyeti birden çok kişiye ait olabilir. Bu gibi durumlarda ortaya çıkan birlikte mülkiyet ilişkisi, ya paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti şeklinde olur. Paylı mülkiyette her paydaşın malda belirli bir payı bulunurken, elbirliği mülkiyetinde mal üzerinde ortakların belli oranlarla sınırlı olmayan ortak hakları vardır. Bu ortaklık genellikle miras gibi kişilerin istemi dışında ortaya çıkan durumlarla oluşur.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınıra veya taşınmaza birlikte sahip olan kişilerin o malı birlikte idare etmek istememeleri ve anlaşarak paylaşamamaları nedeniyle paydaşlardan birinin mahkemede dava açarak malın paylaşılmasını istediği davadır.

Davacı veya davalılardan birinin talebi üzerine malın bölünerek bölünen kısımların paydaşlara dağıtılmasına karar verilebilir. Bu usul aynen taksim yöntemidir. Yine taraflardan birinin talep etmesi halinde koşulları uygunsa mahkeme kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesine de karar verebilir. Ancak, malın aynen taksimi yani bölünmesi mümkün değil veya değerini düşürecek olursa ya da kat mülkiyetine geçiş de mümkün değilse malın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Bu usulde ise mal icra kanalıyla satılır ve satış bedeli paydaşlara pay oranlarına göre dağıtılır.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk yolunun kullanılması zorunlu hale getirilmiştir. Bu tarihten sonra açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında, arabuluculuk yoluna başvurulmamışsa dava şartı eksikliği gerekçesiyle dava usulden reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinde paydaşlar, malın aynen veya satış yoluyla paylaştırılması hususunda anlaşabilir. Anlaşmaya varılamaması halinde arabuluculuk son tutanağı alınarak dava açılabilir.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları

Malın paylı veya elbirliği mülkiyete tabi olması fark etmeksizin bir veya birden fazla pay sahibi ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Pay sahibi olmayan birisinin bu davayı açması mümkün değildir.

Davacı ya da birden fazla paydaş birlikte davayı açtıysa davacılar, ortaklığın giderilmesi davasını açarken kalan diğer tüm paydaşları da davalı olarak göstermek zorundadır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya katılacaktır. Buna göre, malvarlığında payı bulunan herkes bu davada davacı ya da davalı olmak zorundadır

5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınır veya taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında malın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazlarla ilgili davaların yetkili mahkemesi, ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Eğer birden fazla taşınmaz söz konusu ise ortaklığın giderilmesi davası, ilgili taşınmazlardan birinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tüm taşınmazlara uygulanmak üzere açılabilir.

Taşınır mallar bakımından ise, genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri olarak belirlenmektedir. Birden fazla davalının bulunması durumunda bunlardan herhangi birisinin yerleşim yeri mahkemesinde dava açılabilecektir.

6. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Usulü

Ortaklığın giderilmesi davasında basit yargılama usulü uygulanır. Buna göre, dava dilekçesi ve cevap dilekçesi sunulması akabinde dilekçeler teatisi sona erer. Cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri sunulmaz.

Mahkemece ortaklığın aynen taksim yoluyla veya satış yoluyla giderilmesine karar verilebilir. Ancak taraflardan birisi ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesini talep ederse, mahkeme aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır. Zira öncelik ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf kanun yolu açıktır. Taraflardan birisinin karara karşı istinaf kanun yoluna başvurması halinde istinaf incelemesine geçilir. Bu durumda mahkeme kararının kesinleşmesi istinaf incelemesi sonuna bırakılır. Mahkeme kararının kanun yolları sonrasında kesinleşmesine kadar karar icra edilemez. Yani kararın uygulanması için kesinleşmesi beklenmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç temyiz (Yargıtay) kanun yolu kapalıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın giderilmesine karar verileceği için davada kazanan veya kaybeden taraf gibi bir ayrım bulunmaz. Davanın sonucunda her iki taraf için benzer sonuçlar doğar. Bu nedenle yargılama giderleri ile avukat ücretinin taraflar arasında payları oranında paylaştırılması gerekmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği gereği tüm paydaşları etkileyen bir dava olduğundan, yalnızca davacının feragati ile sona erdirilemez. Davacı taraf yargılama sürecinden çekilse bile, davalı paydaşlardan herhangi birinin davaya devam etmek istemesi hâlinde mahkeme, yargılamaya devam ederek esas hakkında karar vermekle yükümlüdür. Zira bu tür davalar, paydaşların ortak yararına yönelik sonuçlar doğurduğundan, sadece bir tarafın iradesiyle sonlandırılmaları mümkün değildir.

Öte yandan, ortaklığın giderilmesi kararı sonrasında satışa konu edilecek malın değeri, dava aşamasında alınan bilirkişi raporundaki kıymet üzerinden belirlenmez. Satış süreci, mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından Satış Memurluğu nezdinde yürütülür ve satışa esas alınacak değer, bu memurluk tarafından bağımsız olarak gerçekleştirilecek kıymet takdiri sonucunda belirlenir. Bu kıymet takdiri, fiilî satış işleminin temelini oluşturur.

7. Dava Sonunda Verilebilecek Kararlar

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda, hâkim üç farklı yöntemle ortaklığın sona erdirilmesine karar verebilir. Bu yöntemler: aynen taksim, satış yoluyla paylaşım ve kat mülkiyetine geçiş suretiyle tasfiye şeklindedir.

• 7.1. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taraflardan en az birinin aynen taksim yönünde talepte bulunması hâlinde, mahkeme öncelikle bu talebi değerlendirir. Ortaklığa konu malvarlığının aynen taksime elverişli olup olmadığı, mahkemece görevlendirilecek bilirkişi aracılığıyla belirlenir. Eğer malın bölünmesi teknik olarak mümkünse ve ekonomik değerini önemli ölçüde kaybetmeyecekse, taşınır veya taşınmaz mal bölünerek paydaşlar arasında dağıtılır. Ancak paylar arasında değer farklılığı ortaya çıkarsa, daha düşük değerde pay alan paydaşa denkleştirme bedeli ödenmesine karar verilir.

Aynen taksimin gerçekleştirilebilmesi için malın bölünmesinin malın ekonomik değerini düşürmemesi temel koşuldur. Ancak, tüm paydaşların açık rızası bulunması hâlinde, bu koşulun gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılmaksızın aynen taksim yoluna gidilmesi mümkündür.

• 7.2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taraflardan hiçbiri aynen taksim talebinde bulunmamışsa ya da talepte bulunulmasına rağmen malın bölünmesinin mümkün olmadığı bilirkişi raporu ile tespit edilmişse, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmeder. Bu durumda, satış işleminin kapsamı tarafların iradesine göre şekillenir. Tüm paydaşların açıkça onay vermesi hâlinde satış, yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir. Ancak, paydaşlardan birinin dahi bu yönteme rıza göstermemesi durumunda, satış herkese açık şekilde gerçekleştirilir.

Mahkeme, ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesine karar verdiğinde ve bu karar kesinleştikten sonra dosya Satış Memurluğuna gönderilir. Satış Memurluğu, ilgili mevzuat çerçevesinde kıymet takdirini yapar ve belirlenen değer üzerinden satış işlemini tamamlar. Bu kıymet takdiri, satışın esasını oluşturur ve yargılama sürecinde alınan bilirkişi raporundaki değerler, bu süreçte bağlayıcı nitelik taşımaz.

• 7.3. Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taraflardan birinin talebi üzerine ortaklığın kat mülkiyeti tesisi yoluyla sona erdirilmesi de mümkündür. Bu tür taleplerde hâkim, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aranan şartların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğini değerlendirmekle yükümlüdür. Gerekli koşulların varlığı hâlinde, mahkemece kat mülkiyeti kurulmasına ve bu yolla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Bu yöntemin uygulanabilmesi için, taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak inşa edilmiş olması, onaylı mimari projesinin bulunması veya mevcut durumunun esas alınarak hazırlanmış ve yetkili idare tarafından onaylanmış bir projenin mevcut olması gerekir. Her bir paydaşın müstakil bir bağımsız bölüme sahip olabileceği biçimde planlama yapılmış olmalı; ayrıca yapının tamamının kâgir nitelikte olması ve inşaatının tamamlanmış bulunması gerekmektedir.

Taşınmazın mevcut durumu ile resmi projeleri arasında uyumsuzluk varsa veya yapı plansız inşa edilmişse ya da bazı bağımsız bölümler kullanılabilir durumda değilse, bu durum kat mülkiyeti kurulmasına mutlak engel teşkil etmez. Bu tür eksiklikler, kat mülkiyeti talebinde bulunan tarafa uygun bir süre verilerek giderilmesi yönünde bir olanak tanınmalıdır.

Eksikliklerin tamamlanmasının ardından taşınmaz, bilirkişiler aracılığıyla konum, yüzölçümü ve kullanım amacı gibi ölçütler esas alınarak değerlendirilir. Eğer paydaşlar arasında uzun süredir fiilen süregelen bir kullanım düzeni varsa, bu durum tahsiste öncelikli dikkate alınır. Aksi hâlde, kura yöntemi ile bağımsız bölümler arasında adil bir dağılım sağlanır.