Konut ve çatılı işyeri olarak kullanılan taşınmazlarda kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin bitiş süresinin sonundan ve belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçmedikçe kiracısından taşınmazı tahliye etmesini talep edemez.

Bu süreler geçmedikçe kiraya veren herhangi bir sebebe dayanarak tahliye talep edemez. Ancak şartları bulunuyor ise kiraya verenin veya malikin ihtiyacının bulunması halinde dava yoluyla kira ilişkisi sonlandırılabilmektedir. Bu yazımızda Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 350 kapsamında ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi konusu irdelenecektir.

1. İhtiyaç Sahibi Kişi Bakımından

Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinin “kiraya veren” tarafında bulunan kişi, taşınmazın maliki olup olmadığına bakılmaksızın kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için kiracının tahliyesini talep edebilecektir.

Kiraya verene ek olarak, kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik veya maliklerin de kendisinin veya kanunda sayılan kişilerin ihtiyacı sebebiyle bu davayı açabilecekleri kabul edilmektedir. Ancak bu noktada, paylı mülkiyet var ise pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyeti var ise tüm paydaşların davaya katılımının gerekli olacağını vurgulamakta fayda vardır.

Kiraya veren ve bu sıfatı haiz olmayan malik/ler, kendi konut veya işyeri ihtiyacı için kiralananın tahliyesini talep edebileceği gibi kanunda sayılan eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması halinde de kiracısından tahliye talep edebilecektir. Dikkat edilirse, altsoy ve üstsoyun ihtiyacı ile kısıtlanması doğrultusunda, “ikinci derece akrabaları” veya “kayın hısımlarının” ihtiyacı için böyle bir ihtiyaç talebi ileri süremeyeceği anlaşılmaktadır. Her ne kadar, dava hakkı sahibinin kardeşleri ilgili hükümde açıkça sayılmasa da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kabul edilmesi halinde kardeşin ihtiyacı için de tahliye talep edilebileceği kabul edilmektedir.

Yasanın ilgili hükmünde bahsi geçen “kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” ifadesi ise bir belirsizlik doğurmakta ve bahsi geçen kişilerin kim olduğu yasa metninden anlaşılamamaktadır. Doktrinde bu husus geniş yorumlanmakta ve Türk Medeni Kanunu m. 364 ile 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu m. 3/f.10 gibi düzenlemelerde sayılan kişilerin de dahil olduğu değerlendirilmektedir. Yine malik ve kiraya verene ek olarak, ilgili taşınmazda intifa hakkı bulunan kimselerin de bu davayı açabilecekleri doktrin ve yargı içtihatları ile kabul edilmektedir.

Bu usul bakımından önemli olan bir diğer husus ise, gerçek kişi ihtiyaç sebebinin yine gerçek kişi olan kendisi veya hükümde sayılan diğer kişiler açısından ileri sürülmesinin gerekmesidir. Bir diğer deyişle, gerçek kişi ihtiyaç sahibi, ortaklığının bulunduğu veya ilişkili olduğu bir tüzel kişinin ihtiyacının bulunduğu gerekçesiyle kiracıdan tahliye talep edemez. Aynı doğrultuda, bir tüzel kişi de sahibi, personeli veya ilişkili olduğu herhangi bir gerçek kimse için ihtiyaç iddiasında bulunamaz.

2. Taşınmazın Türü Bakımından

Kiralananın tahliyesini gerektiren ihtiyaç, taşınmazın kullanım amacına uygun düştüğü takdirde konut veya çatılı işyeri ihtiyacı olarak ortaya çıkabilmektedir. Örneğin, kiracı tarafından konut olarak kullanılan bir apartman dairesi, kiraya verenin ihtiyacı doğrultusunda avukatlık ofisi için de kullanılabileceğinden işyeri ihtiyacı doğrultusunda tahliye talep edilmesi de mümkündür.

Tüzel kişilerin konut ihtiyacının olup olamayacağı tartışma konusudur. Ancak, konutta oturacak olan kişinin (pay sahibi, personel vs.) ihtiyacı sebebiyle böyle bir talep ileri sürülmesi gerekeceği için yasayla aykırı düşecek şekilde tüzel kişilerin konut ihtiyacı ileri süremeyeceği yaygın olarak kabul edilmektedir. Aksi yönde yargı kararlarına rastlamak da mümkün olup her somut olayın kendi şartları içerisinde değerlendirilmesi gerekmektedir.

3. İhtiyaç Talebinde Bildirim ve Dava Süreleri Bakımından

Tahliye talebinin ileri sürülmesi ile davanın açılması bakımından belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından yasada farklı hak düşürücü süreler öngörülmüştür. Belirli süreli kira sözleşmelerinde bu usuldeki tahliye talebi için ihtar şartı bulunmamaktadır. Belirli kira sözleşmesinin süresinin sonundan (uygulamada kira yenileme tarihi) başlayan 1 ay içerisinde davanın açılması yeterlidir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise durum daha farklıdır. Burada, olağan şartlarda fesih usulüne uyularak kira sözleşmesinin ihtiyaç sebebiyle sona erdirileceği kiracıya bildirilmeli ve fesih dönemi sonundan başlayan bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Bu bağlamda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren, altı aylık dönemler için üç ay önce bildirimde bulunularak, altı aylık kira döneminin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Örneğin, 1 Mayıs 2023 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, altı aylık dönemlerin sonları olan 31 Ekim 2023 ve 31 Nisan 2024 tarihlerinin, tahliye davası açılması için uyulması zorunlu olan bir aylık sürenin başlangıcı olabilmesi için, 31 Temmuz 2023 veya 31 Ocak 2024 tarihlerinden önce kiracıya bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için bildirimin ne zaman yapıldığına göre değişmek üzere 31 Ekim 2023 ve 31 Nisan 2024 tarihlerinden itibaren bir ay olacaktır.

Tüm bunlara ek olarak, her iki alternatif bakımından da TBK m. 353 hükmü uygulanabilecek ve dava açma süresi içinde kiracıya yapılan yazılı bildirim sonucunda dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış olacaktır.

4. İhtiyaç Sebepleri Bakımından

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması için gereken sebepler kanunda sayılmamıştır. Bu ihtiyaç iddiası, her somut olayda farklı özellikler gösterebilmekte ve ihtiyaç sebebinin kiralananın tahliyesi için yeterli olup olmayacağı mahkemenin somut olaya özgü değerlendirmesi ile kabul veya reddedilmektedir. Genel kabul gören ihtiyaç sebeplerini şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kiraya verenin kendisinin kirada olması
• Kiraya verenin başkasının yanında oturması
• Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanana geçmesini gerektirmesi
• Kiralananın fiziki, ekonomik ve konum yönünden daha elverişli olması
• Kiraya verenin eşya koymaya yönelik ihtiyacı
• Yurt dışında yaşayan kiraya verenin yurda dönüşündeki taşınmaz ihtiyacı
• Kiraya verenin işyeri ihtiyacı
• Kiraya verenin yazlık taşınmaz ihtiyacı

Sayılan bu ihtiyaç sebeplerinin varlığı halinde açılan tahliye davasının mutlak kabul göreceği söylenemez. Diğer tüm şartlar ile ayrıca uyumlu olup olmadığı da kontrol edilir. Ayrıca, kiraya veren olarak bahsedilen kişi ile bağı bulunan ve kanunda sayılan diğer kimseler ile malikin veya intifa hakkı sahibinin de aynı sebeplere dayalı olarak tahliye talebinde bulunabileceği unutulmamalıdır. Yine yukarıda sayılmayan ancak tahliye sebebi olarak kabul edilen başkaca pek çok sebebin daha bulunduğu, bunların sınırlı olmadığını belirtmek gerekmektedir.

5. Diğer Şartlar Bakımından

İlgili tahliye davasının kabul edilmesi açısından görevli ve yetkili mahkemede dava açılması şarttır. Bu davada Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili yer mahkemesi ise, kiralananın bulunduğu yer yetkili mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin olmadığı için itiraz yapılmadığı halde açılan yer mahkemesi kendisini yetkili görerek davaya bakmaya devam edecektir.

Diğer bir şart ise, dava açılmadan önce ihtiyacın ortaya çıkması veya ileride doğacak ihtiyacın kesin olması ile bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. İhtiyacın varlığı her türlü delille ispat edilebilmektedir. Ancak, dava boyunca bu ihtiyacın devam ediyor olması da gerekmektedir. Dava görüldüğü sırada taşınmazın başkasına satılması veya dayanılan ihtiyaç sebebinin bir şekilde sona ermesi halinde davanın reddedilebileceği unutulmamalıdır.

Davanın sonunda tahliye kararı verilmesi ile kiralananın tahliye edilmesi halinde ileri sürülen ihtiyaç iddiasına aykırı şekilde ilgili taşınmazın 3 yıl içerisinde başka bir kimseye kiralanması halinde yeniden kiralama yasağı gündeme gelecektir. Buna göre, dava zoruyla tahliye edilen eski kiracı, kiralama öncelikle kendisine teklif edilmedi ise son kira yılında ödediği yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilecektir. Bu talepte bulunabilmesi için kiracının mutlaka dava sonunda icra zoruyla tahliyesi gerekmekte olup ihtar sonucunda davayı beklemeden tahliye eden kiracının tazminat talep edemeyeceği kabul edilmektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında süreler, bildirimler ve ispat vasıtaları azami öneme sahiptir. Davacı bakımından baştan sona tüm sürecin yönetilmesi ve davalı bakımından ise savunmaların alanında uzman avukatlar aracılığıyla mahkemeye sunulması haklarınızın korunması açısından oldukça önemli olup alanında uzman avukatlara danışmanızı tavsiye ederiz.