Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin yasal düzenlemelerde, kiracıların kiraya verene kıyasla daha fazla korunduğu görülmektedir. Ancak bazı istisnai durumlarda kiraya verenin sözleşme uzama süresini beklemeden kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Bu durumlardan biri, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen "yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye"dir.

Eğer kiralanan taşınmazın yıkılması ve yerine yenisinin yapılması ya da esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu süreçte kiralananın kullanımı imkânsız hale geliyorsa, kiraya veren mahkeme kararıyla kiracıyı tahliye ettirebilir. Günümüzde artan kira fiyatları ve deprem gündemi nedeniyle tahliye davaları ve buna bağlı uyuşmazlıklar artış göstermiştir. Bu yazımızda, yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyenin şartları, süreci ve sonuçları irdelenecektir.

1. Yeniden İnşa veya Onarım Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları

TBK m. 350/2 uyarınca kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için bazı koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• 1.1. Kiralanan Yerin Yıkılarak Yeniden İnşa Edilmesi

Tahliye talebinde bulunabilmek için kiralanan taşınmazın tamamen yıkılması ve yeniden inşa edilmesi gerekir. Yerine yeni bir yapı yapılmayacak şekilde sadece yıkım işlemi, kiracının tahliyesi için yeterli değildir.

Yeniden yapılan binanın eskiye kıyasla daha güzel veya daha kullanışlı olması zorunlu değildir. Kiralanan konutun yeniden inşasının esaslı bir sebebe dayanması da zorunlu değilse de sırf kiracıyı çıkarmak için açılacak olan tahliye davası reddedilmelidir.

• 1.2. Kiralanan Yerin Esaslı Onarım, Genişletme veya Değişikliğe Uğraması

Kiralanan yapı üzerinde yapılacak olan onarım, genişletme ve değişikliklerin imar amaçlı olması gerekir. Küçük çaplı onarımlar (boya badana, çatı onarımı gibi) esaslı değişiklik olarak kabul edilmez.

Binanın güçlendirilmesi, kolonların yenilenmesi veya binaya asansör eklenmesi gibi işlemler ise imar amaçlı kabul edilir.

Yargıtay içtihatlarına göre, yalnızca iç dekorasyon değişiklikleri veya bölme duvarlarının kaldırılması, iki dairenin birleştirilmesi veya birbirinden ayrılması gibi işlemler tahliye sebebi sayılmamaktadır.

• 1.3. Yapılacak Çalışmalar Sırasında Kiralanan Kullanılamaz Olmalı

TBK m. 350/2’ye göre tahliye talep edebilmek için, yapılacak tadilat ve değişiklikler sırasında kiralanan taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi gerekir. Bilirkişi raporları, tadilat sürecinde kiralananın kullanılıp kullanılamayacağını belirlemek açısından önemlidir. Kiracının tadilat sırasında taşınmazı kullanmaya devam edilebileceğinin tespit edilmesi halinde dava reddedilir.

Kiralananın yeniden inşasının gerektiği durumda ise böyle bir değerlendirmeye gerek bulunmamaktadır. Zira, yıkımın gerçekleşmesi ile kiracının kiralananı artık kullanamayacağı açıktır.

• 1.4. Uygulanabilir Bir İnşaat Projesinin Mahkemeye Sunulması

Kiraya verenin davayı açarken ilgili belediyeden tasdikli bir inşaat projesi veya ön (avan) proje sunması gerekmektedir. İnşaat ruhsatı alınması zorunludur, ancak yıkım gerçekleşmeden ruhsat verilmiyorsa, avan projenin sunulması yeterli kabul edilebilir.

Yargıtay içtihatlarında bu projenin dava açılışı sırasında değil, dava süreci içerisinde de sunabileceğini kabul ettiği kararları bulunmaktadır. Davayı doğrudan reddetmek yerine, davacıya projeyi sunması için süre verilmesi gerektiği bu kararlarda vurgulanmaktadır. Ayrıca, proje sunulamaması sebebiyle reddedilen davanın aynı sebeple ve fakat bu sefer proje ile birlikte açılmasında hukuki bir mahsur bulunmamaktadır.

Mahkeme, davacı tarafından sunulan projenin bilirkişi aracılığıyla hukuken ve teknik olarak uygulanabilir olup olmadığını incelemelidir. Buna ek olarak, tarihi eser niteliğinde olan yapılar için ayrıca ilgili kurumdan izin alınması gereklidir.

2. Tahliye Davasının Açılması ve Süreci

• 2.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

• 2.2. Davacı Taraf

Davayı açma hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Kiraya veren sıfatı bulunmayan malikin de bu davayı açabileceği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.

Kiraya veren olmakla beraber taşınmazın maliki olmayan kimselerin ise malikten özel yetki almadıysa dava açma hakkı bulunmamaktadır. Alt kiracının tahliyesi için ana kiracının bu davayı açma hakkı ise bulunmamaktadır.

Taşınmazda elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu ve birden fazla kiraya veren ya da malikin bulunduğu durumda bu dava oybirliği ile açılmalıdır. Paylı mülkiyette ise doktrinde görüş ayrılığı bulunmaktadır. Yeniden inşa için oybirliği, diğer onarım ve değişiklikler için ise oy çokluğunun yeterli olduğu görüşü baskındır. Tek bir paydaşın açtığı davada Yargıtay, diğer paydaşların muvafakatinin sonradan sunulabileceği yönünde hüküm kurmuş ve sonradan muvafakat edilmesine cevaz vermiştir.

• 2.3. Davalı Taraf

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle açılacak tahliye davasında davalı taraf kiracıdır. Birden fazla kiracı olması durumunda, davanın tüm kiracılara karşı açılması gerekir.

• 2.4. Davanın Açılma Süresi

Belirli süreli sözleşmelerde, kira süresi bittikten sonra 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Sözleşme ilişkisinin uzama yıllarında bulunması halinde kira yenileme tarihinden sonra gelen 1 ay olarak düşünülmelidir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde, 6 aylık olarak belirlenen kira dönemlerine göre, en az 3 ay önceden bildirim yapılmalı ve kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bir aylık sürelere hak düşürücü süreler olmakla birlikte sürenin kaçırılması halinde, bir sonraki kira yılı beklenmelidir.

3. Tahliye Davasının Sonuçları ve Kiracının Hakları

• 3.1. Tahliye Kararı ve Sonuçları

Mahkemenin tahliye kararı kesinleştiğinde kira sözleşmesi artık sona erer. Sona ermiş ve geçerliliği kalmayan bir kira sözleşmesi kapsamında taşınmazı kullanmaya devam eden kiracıdan artık ecrimisil talep edilmelidir. Kiraya veren tahliye kararı kesinleşmeden ecrimisil talep edemez, ancak kira bedellerini tahsil etmeye devam edebilir.

Bazı durumlarda kiracıya geçici tahliye uygulanabilir. Kiralananın güçlendirilmesi gibi tadilat gerektiren durumlarda, mahkeme kiracının geçici süreyle taşınmazdan çıkmasına karar verebilir. Bu ihtimalde kira sözleşmesi sona ermeyeceğinden yeni koşullarla yeni bir sözleşme yapılmasına gerek duyulmayacaktır.

• 3.2. Kiracının Hakları

Kiraya verenin bu davayı açmakta kötü niyetli olduğu tespit edilirse, dava reddedilebilir. Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Buna yeniden kiralama yasağı denmektedir. Kiraya veren, eski kiracıya yazılı bildirim yaparak taşınmazı yeni haliyle kiralamak isteyip istemediğini sormalıdır. Bu süreci işletmeden taşınmazı 3 yıl içerisinde bir başkasına kiralanması halinde tahliye edilmiş olan kiracı, kiraya verene karşı tazminat davası açabilir ve son ödediği aylık kira bedeli üzerinden hesaplanacak olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

4. Sonuç

Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye, kiraya verenin TBK m. 350/2 kapsamında sahip olduğu bir haktır. Ancak bu hakkın kötüye kullanılmaması için sıkı denetimler uygulanmaktadır. Kiracının korunması amacıyla tahliye şartları açıkça belirlenmiş, tazminat yükümlülükleri getirilmiş ve eski kiracıya öncelikli kiralama hakkı tanınmıştır.

Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye davalarında süreler, bildirimler ve ispat vasıtaları azami öneme sahiptir. Davacı bakımından baştan sona tüm sürecin yönetilmesi ve davalı bakımından ise savunmaların alanında uzman avukatlar aracılığıyla mahkemeye sunulması haklarınızın korunması açısından oldukça önemli olup alanında uzman avukatlara danışmanızı tavsiye ederiz.