İpotek, Türk Medeni Kanunu (“TMK”) kapsamında düzenlenen, alacaklının alacağını güvence altına almak amacıyla borçlunun veya üçüncü bir kişinin taşınmazı üzerinde kurulan sınırlı ayni bir haktır. Temel işlevi, bir borcun ifa edilmemesi durumunda alacaklıya, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesi suretiyle alacağını öncelikli olarak tahsil etme yetkisi vermektir. Bu güvence, özellikle bankacılık ve finans sektöründe yaygın olarak kullanılmaktadır.

İpotek, ayni bir hak olup, tapu siciline tescil ile kurulur ve aleniyet kazanır. Bu tescil işlemi kurucu niteliktedir; yani ipotek hakkı tescil ile doğar. İpotek, aynı zamanda fer'i (tali) nitelikte bir haktır; varlığı, güvence altına aldığı alacağın varlığına bağlıdır. Dolayısıyla, alacak sona erdiğinde ipotek de kendiliğinden sona erme eğilimindedir.

Uygulamada "ipoteğin kaldırılması" terimi yaygın olarak kullanılsa da, hukuki terminolojide "terkin" veya "fek" ifadeleri daha isabetlidir. "Kaldırma" ifadesi, geçerli bir hakkın ortadan kaldırılması gibi bir anlam taşıyabilirken, "düzeltme" ifadesi, ipoteğin başlangıçtan itibaren veya sonradan hukuka aykırı hale gelmiş bir tescil olduğunu ve sicilin gerçeğe uygun hale getirilmesi gerektiğini vurgular. Bu ayrım, davanın sadece bir sonuç değil, aynı zamanda bir düzeltme mekanizması olduğunu göstermektedir. Tapu sicilinin güvenilirliği ilkesiyle çelişen bir durumun giderilmesini amaçlaması, davanın kamu düzeniyle ilişkisini de güçlendirir, zira tapu sicilinin doğru ve güvenilir olması genel bir hukuki beklentidir.

1. İpoteğin Sona Erme Halleri ve Terkin Süreci

Türk Medeni Kanunu’nun 858. maddesi uyarınca taşınmaz rehni ve dolayısıyla ipotek, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırmaya ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.

1.1. Terkin

İpoteğin sona ermesinin en yaygın yolu terkin işlemidir. Terkin, kural olarak ipotek hakkına sahip alacaklının yazılı terkin talebi veya terkine muvafakat beyanı üzerine tapu memuru tarafından gerçekleştirilir. Bu işlem için taşınmaz malikinin rızası aranmaz. Alacaklının geçerli yazılı talebine istinaden yapılan terkin, kurucu nitelikte bir işlemdir ve ipotek hakkı hem şekli hem de maddi bakımdan sona erer.

1.2. Diğer Sona Erme Nedenleri

• Taşınmazın Tamamen Yok Olması: Taşınmazın tamamen yok olması halinde ipotek de sona erer. Ancak taşınmazın kısmen yok olması durumunda, ipotek kalan kısım üzerinde varlığını sürdürmeye devam eder.
• Paraya Çevrilme: Alacağın ödenmemesi nedeniyle ipotekli taşınmazın icra yoluyla paraya çevrilmesi ve elde edilen meblağın rehinli alacaklılara dağıtılması da ipoteğin sona erme sebeplerindendir.
• Kanundan Doğan Rehinler: Tescilsiz, doğrudan kanundan doğan rehinler ise kuruluş sebebi ortadan kalkınca sona erer.
• Süreli İpoteklerde Terkin: Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesine göre, süreli olarak kurulmuş bir ipotek, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması halinde, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilebilir.

1.3. İcra ve İflas Kanunu Kapsamında Terkin

İcra ve İflas Kanunu’nun 153. maddesi, ipotek alacaklısının gaip olması veya borcu almaktan kaçınması gibi özel durumları düzenler. Bu hallerde, icra mahkemesi, paranın alacaklı adına saklanmasına ve ipoteğin terkinine karar verebilir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline işlenir. Bu tür durumlarda ipotek aslında hukuken geçerli olsa da, alacaklının işbirliği yapmaması veya ulaşılamaması nedeniyle idari bir yolla terkin sağlanmaktadır.

Bu durum, ipoteğin sona erme mekanizmalarının sadece maddi hukuka değil, aynı zamanda usul hukukuna da dayandığını göstermektedir. Malikin, alacaklının işbirliği yapmaması durumunda dahi ipoteği sicilden sildirme imkânına sahip olması, mülkiyet hakkının korunması açısından güçlü bir mekanizmadır. Bu aynı zamanda, tapu sicilinin her zaman maddi gerçeği yansıtması gerektiği ilkesinin bir yansımasıdır.

2. İpotek Kaydının Kaldırılması Davası: Hukuki Niteliği ve Kapsamı

İpotek kaydının kaldırılması davası, tapu sicilinde yolsuz olarak tescil edilmiş bir ipoteğin düzeltilmesini amaçlayan hukuki bir yoldur. Uygulamada “ipoteğin fekki davası”, “tapu kaydındaki ipoteğin fekki davası”, “ipotek şerhinin kaldırılması istemine ilişkin dava” ve hatta “ipoteğin iptali davası” gibi çeşitli isimlerle anılmaktadır. Ancak, bu davanın temel hukuki niteliği, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesine dayanan bir “tapu sicilini düzeltme davası” olmasıdır.

2.1. Davanın Hukuki Niteliği

İpotek kaydının kaldırılması davası, rehin veren (taşınmaz maliki) tarafından, mülkiyet hakkına dayanarak yolsuz tescil edilmiş ipoteğin düzeltilmesini talep etmek amacıyla açılır. Yolsuz tescil, hukuki sebebi bulunmayan, geçersiz bir hukuki sebebe dayanan veya usulüne göre yapılmayan her türlü tescili kapsar.

Doktrindeki baskın görüşe göre, bu dava mahkemeden istenen hukuki korumanın çeşidine göre bir tespit davasıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 106. maddesi uyarınca, mahkemenin hükmü tescilin yolsuz olduğunu tespit eder ve davacı bu karara dayanarak yolsuz tescili düzelttirebilir.

Bazı hukuki görüşlere göre ise, ipoteğin kaldırılması davası, İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c-3 hükmü uyarınca aynı kanunun 72. maddesinin kıyasen uygulanmasıyla menfi tespit davası niteliği taşır. Bu bakış açısına göre, ipoteğin kaldırılması (iptali) davası, takip hukukuna özgü menfi tespit davasının rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipler bakımından öngörülen özel bir görünümüdür.

Bu davanın karma hukuki niteliği, sadece tapu kaydını fiziksel olarak değiştirmekle kalmayıp, aynı zamanda alacağın varlığını veya geçersizliğini de hukuken tespit etmesi anlamına gelir. Özellikle İİK m.72 kıyası, davanın icra hukuku bağlamındaki önemini ve borçlunun kendisini haksız bir takipten koruma amacını ortaya koyar. Bu çoklu hukuki nitelik, davanın sadece teknik bir sicil düzeltme işlemi olmadığını, aynı zamanda temel borç-alacak ilişkisinin bir yansıması olduğunu ve mülkiyet hakkı ile alacak hakkının kesişim noktasında yer aldığını vurgular.

3. İpotek Kaydının Kaldırılması Davasının Şartları: Yolsuz Tescilin Temelleri

İpotek kaydının kaldırılması davasının açılabilmesi için temel şart, ipotek hakkının tapu siciline yolsuz olarak tescil edilmiş olmasıdır. Yolsuz tescil, başlangıçta gerçekleşebileceği gibi (örneğin, geçersiz bir sözleşmeye dayanma), sonradan da ortaya çıkabilir (örneğin, alacağın sona ermesi). Hukuki sebebi bulunmayan, geçersiz bir hukuki sebebe dayanan veya usulüne göre yapılmayan her türlü tescil yolsuz kabul edilir.

3.1. Geçersiz veya Sona Ermiş İpotekli Alacak

• Alacağın Baştan İtibaren Geçersiz Olması: İpotek, hukuken geçersiz bir alacak için kurulamaz. Alacağın geçersizliği, kanuna veya ahlaka aykırılık, başlangıçtaki ifa imkânsızlığı, hukuki işlem ehliyetinin bulunmaması, borç ilişkisinin muvazaalı olması gibi çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilir. Geçersiz bir alacağa dayalı ipotek tescili yolsuz niteliktedir ve düzeltilmesi talep edilebilir.
• Alacağın Sonradan Sona Ermesi: Güvence altına alınan alacak sona erdiğinde, ipotek hakkı da kendiliğinden ortadan kalkar. Bu durum, borcun ifa edilmesi (ödenmesi), ibra, yenileme, alacaklı ve borçlu sıfatının birleşmesi, ifa imkânsızlığı ve takas gibi hallerde geçerlidir. Alacak sona erince, ipotekli taşınmaz maliki, rehinli alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Alacaklının terkin talebinden kaçınması durumunda, malik tapu sicilini düzeltme davası açabilir. Borcun tamamen ifa edilmesi durumunda ipoteğin kaldırılmasına karar verilmelidir. Kısmi ifa halinde ise Yargıtay’ın farklı kararları bulunmaktadır; bazılarına göre kısmi ifa oranında ipoteğin kaldırılmasına hükmedilirken, bazılarına göre davanın reddi ancak kısmi ödemenin düşünceler sütununa işlenmesi gerektiği belirtilmektedir. İpotek, anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği olarak ikiye ayrılır. Anapara ipoteğinde gerçek alacak miktarı tescil edilirken, üst sınır ipoteğinde azami güvence miktarı gösterilir. Bu ayrım, borcun ödenip ödenmediği veya ne kadar ödendiği değerlendirilirken önem taşır. İpotek başkasının borcu için kurulmuşsa ve borç ödenmişse, taşınmaz maliki rehinli alacaklıya halef olur ve ipotek ona geçer, bu durumda malik bizzat terkin talebinde bulunabilir.

3.2. Geçersiz İpotek Sözleşmesi

• Resmi Şekil Şartına Aykırılık: İradi ipoteğin kurulmasında hukuki sebep genellikle ipotek sözleşmesidir. İpotek sözleşmesinin geçerliliği, tapu memuru tarafından resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Noterler tarafından yapılan ipotek sözleşmeleri geçersizdir. Aksi takdirde, ipotek sözleşmesi kesin hükümsüzdür ve şekle aykırı bir sözleşmeye istinaden yapılan tescil ipotek hakkının kazanılmasını sağlamaz. Taşınmaz maliki mahkemeden tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebilir.
• İrade Bozuklukları ve Hukuki Ehliyetsizlik: İpotek sözleşmesi yanılma, aldatma, korkutma veya aşırı yararlanmadan dolayı iptal edilmişse, tescil yolsuz hale gelir ve ipoteğin düzeltilmesi talep edilebilir. Yargıtay’a göre, irade bozukluğu yüzünden ipoteğin geçersiz olması halinde ipoteğin kaldırılması davası açılabilir. Tarafların ayırt etme gücüne sahip olmaması da sözleşmeyi geçersiz kılar.
• Yasal Temsilci Onayı Gerekliliği: Ana ve babanın kendi borçları için çocuğa ait taşınmaz üzerinde ipotek kurmak istemesi durumunda, ipoteğin kurulması mahkeme tarafından belirlenen kayyımın katılmasına ve hâkimin onayına bağlıdır. Vesayet altındaki kişilerin ipotek kurması için ise, vasi tarafından temsil edilmesi ve işleme vesayet makamı tarafından izin verilmesi gereklidir. İzin alınmaksızın ipotek kurulursa yolsuz tescil söz konusu olur.

3.3. Taşınmaz Üzerinde Tasarruf Yetkisinin Bulunmaması veya Kısıtlanması

• Yetkisiz Temsil veya Sahte Belge: Malikin taşınmaz üzerinde ipotek kurabilmesi için tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. Tasarruf yetkisine sahip olmayan kimselerin ipotek kurmaya yönelik talepleri tapu memuru tarafından reddedilmelidir. Aksi takdirde, tapu kütüğüne tescil edilmesine rağmen ipotek hakkı doğmaz ve böyle bir ipoteğin tapu sicilinden silinmesi istenebilir. Örneğin, sahte vekâletnameyle veya sahte mirasçılık belgesiyle ipotek kurulması durumunda ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.
• Aile Konutu Üzerindeki İpotek ve Eşin Rızası (TMK m. 194): Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu hüküm ipotek hakkını da kapsar. Dolayısıyla, aile konutu üzerinde ipotek kurulması, diğer eşin açık rızasının alınmasına bağlıdır. Aksi takdirde, yapılan tescil yolsuzdur ve malik olmayan eş ipoteğin kaldırılmasına yönelik dava açabilir. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi, konutun aile konutu niteliğinde olması ve diğer eşin rızasının alınmaması ipoteği geçersiz kılar. Açık rızanın varlığını ispat yükü, tasarrufta bulunana aittir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tapuda şerh olmasa dahi rızanın şart olduğunu ve bankanın iyi niyet iddiasının dahi dinlenemeyeceğini belirtmiştir. Bu durum, yasanın aile birliğini ve barınma hakkını koruma amacının ne kadar güçlü olduğunu göstermektedir. Aile konutu üzerindeki ipotek geçersizliğinin bu denli katı uygulanması, mülkiyet hakkının mutlak olmadığını, sosyal ve ailevi çıkarlar lehine sınırlandırılabileceğini gösteren önemli bir kamu düzeni istisnasıdır. Bu durum, finansal kurumlar için de ciddi bir risk yönetimi gerekliliği ortaya koyar; zira ipotek tesis ederken taşınmazın aile konutu olup olmadığını ve diğer eşin rızasının alınıp alınmadığını titizlikle araştırmaları gerekmektedir.
• Hâkim Kararıyla Kısıtlanmış Tasarruf Yetkisi: Ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan mali bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektiği takdirde, eşlerden birinin talebi üzerine diğer eşin bazı malvarlığı değerleriyle ilgili tasarruf yetkisi hâkim kararıyla kısıtlanabilir (TMK m. 199). Buna rağmen, diğer eşin rızası bulunmaksızın ipotek kurulmuşsa, tescil yolsuz niteliktedir.
• Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi: Edinilmiş mallara katılma rejiminde eşlerin birlikte paylı mülkiyete sahip oldukları maldaki paya ilişkin tasarruf yetkisi de kısıtlanabilir (TMK m. 223/II). Diğer eşin rızası alınmaksızın paylı mülkiyete konu olan maldaki pay üzerinde ipotek verilemez.
• Miras Hukukundan Doğan Kısıtlamalar: Vasiyeti yerine getirme görevlisinin atanması (TMK m. 550 vd.) veya terekenin resmen yönetilmesi (TMK m. 592 vd.), resmi defterinin tutulması (TMK m. 619 vd.) ve resmi tasfiyesinin yapılması (TMK m. 632 vd.) hallerinde de mirasçıların tereke malları üzerindeki tasarruf yetkileri kısıtlanmaktadır. Buna aykırı olarak terekeye dâhil bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulması durumunda da tapu sicilinin düzeltilmesi talep edilebilir.

"Yolsuz tescil" kavramının sadece başlangıçtaki geçersizlikten değil, aynı zamanda sonradan ortaya çıkan durumlardan (alacağın sona ermesi gibi) da kaynaklanabileceği unutulmamalıdır. Bu, “yolsuzluk” kavramının statik değil, dinamik bir süreç olduğunu göstermektedir. Bir ipotek başlangıçta geçerli kurulsa bile, dayandığı alacak sona erdiğinde tapu sicilindeki varlığı “yolsuz” hale gelir. Bu dinamik yaklaşım, tapu sicilinin sürekli olarak maddi gerçeği yansıtması gerektiği ilkesini pekiştirir. Malikin, borcunu ödemesine rağmen tapuda duran bir ipotekle karşı karşıya kalması durumunda, bu davanın temel bir hak arama yolu olduğunu ve hukuki güvenlik ilkesinin bir yansıması olduğunu göstermektedir. Bu aynı zamanda, alacaklıların borç sona erdiğinde ipoteği terkin etme yükümlülüğünün ne kadar önemli olduğunu da ortaya koyar.

Şart Kategorisi	Açıklama	Örnek Durumlar
Yolsuz Tescilin Varlığı	İpotek kaydının hukuki dayanaktan yoksun olması.	Geçersiz bir borca dayalı ipotek, usulüne uygun yapılmayan tescil.
Geçersiz İpotekli Alacak	İpoteğin güvence altına aldığı alacağın baştan itibaren geçersiz olması.	Kanuna, ahlaka aykırı alacak, muvazaalı borç, hukuki işlem ehliyetinin olmaması.
Sona Ermiş İpotekli Alacak	İpoteğin güvence altına aldığı alacağın sonradan sona ermesi.	Borcun tamamen ödenmesi (ifa), ibra, takas, yenileme, alacaklı ve borçlu sıfatının birleşmesi, ifa imkansızlığı.
Geçersiz İpotek Sözleşmesi	İpotek sözleşmesinin hukuki geçerlilik şartlarını taşımaması.	Resmi şekil şartına aykırılık (noter tarafından yapılması), irade bozukluğu (yanılma, aldatma, korkutma), ehliyetsizlik, yasal temsilci onayı olmaması (çocuklar, kısıtlılar için).
Tasarruf Yetkisinin Yokluğu/Kısıtlılığı	İpotek tesis eden kişinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin bulunmaması veya kısıtlı olması.	Sahte vekaletname, diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerine ipotek tesisi, hakim kararıyla kısıtlanmış yetki, edinilmiş mallara katılma rejiminde eşin rızası olmaması, miras hukuku kısıtlamalarına aykırılık.

Bu tablo, davanın temelini oluşturan “yolsuz tescil” kavramının somutlaşmış hallerini tek bir yerde toplar. Okuyucunun, davanın hangi durumlarda açılabileceğine dair hızlı ve net bir genel bakış elde etmesini sağlar. Hukuki karmaşıklığı basitleştirerek, potansiyel dava durumlarını kategorize etmeye yardımcı olur. Bu, hem avukatlar için bir kontrol listesi hem de genel hukuk okuyucuları için bir öğrenme aracı olarak işlev görür, çünkü davanın açılabilmesi için hangi temel hukuki kusurların aranması gerektiğini açıkça ortaya koyar.

4. İpotek Kaydının Kaldırılması Davasında Taraflar

İpotek kaydının kaldırılması davasında tarafların doğru belirlenmesi, davanın usul ekonomisi açısından büyük önem taşır.

4.1. Davacı Sıfatı

İpotek kaydının kaldırılması davasında davacı, ipotekli taşınmazın malikidir. Taşınmaz el değiştirmişse, yeni malik de bu davayı açma hakkına sahiptir. Özellikle aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılması davalarında, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince malik olmayan eş de davacı sıfatına sahiptir.

Malik olmayan eşin davacı sıfatına sahip olması, mülkiyet hukuku prensiplerinin aile hukukunun koruyucu hükümleriyle nasıl iç içe geçtiğini göstermektedir. Normalde ayni hak davaları sadece malik tarafından açılırken, TMK m.194’ün getirdiği istisna, aile birliğinin korunması amacını yansıtır. Bu durum, yasa koyucunun aile konutunu sadece malik eşin değil, tüm ailenin barınma hakkının bir güvencesi olarak gördüğünü ortaya koyar. Bu, mülkiyet hakkının mutlak olmadığı ve sosyal fonksiyonunun bulunduğunu gösteren önemli bir örnektir.

4.2. Davalı Sıfatı

Davalı, tapu sicilinde lehine ipotek tescil edilmiş olan rehinli alacaklıdır. Bu alacaklı genellikle bir banka veya gerçek kişi olabilir. Eğer alacaklı vefat etmişse, onun mirasçıları davalı olarak gösterilir.

5. Yetkili ve Görevli Mahkeme

İpotek kaydının kaldırılması davasında yetkili ve görevli mahkemenin doğru tespiti, davanın sağlıklı ilerlemesi için kritik öneme sahiptir.

5.1. Yetkili Mahkeme

İpotek kaydının kaldırılması davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince kesin yetki kuralına tabidir. Bu kural uyarınca, ipotek konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu yetki kuralı kamu düzeninden olup, hâkim tarafından resen gözetilir ve taraflarca sözleşmeyle değiştirilemez.

5.2. Görevli Mahkeme

Görevli mahkeme, taraflar arasındaki borç ilişkisinin niteliğine göre değişiklik gösterebilir. Genel görevli mahkeme, genellikle Asliye Hukuk Mahkemesidir. Zira ipoteğin kaldırılması, malvarlığına ilişkin bir dava konusudur. Ancak, bu genel kuralın istisnaları mevcuttur:

• Tüketici Mahkemesi: Konut kredisi ve tüketici kredisi sebebiyle açılan ipoteğin kaldırılması davalarında Tüketici Mahkemesi görevlidir. Bu tür davalarda tüketici hakem heyetine başvuru mecburiyeti bulunmamaktadır.
• Aile Mahkemesi: Aile konutuna ilişkin taşınmazlar üzerinde diğer eşin muvafakati alınmaksızın ipotek tesis edildiği iddialarına dayalı olarak ipoteğin fekki davası açılmış ise görevli mahkeme Aile Mahkemesidir.
• Ticaret Mahkemesi: Ticari krediye dayalı olarak verilmiş ipoteklerde ipoteğin kaldırılması davası Ticaret Mahkemesinde görülür.

Yargıtay, ipoteğin kaldırılması davasında görevli mahkemenin borç ilişkisini doğuran sözleşmenin niteliğine göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir. Bu durum, Türk yargı sisteminin uzmanlaşmaya ve belirli hukuk alanlarına özel mahkemeler atamaya yönelik hukuk politikasının bir yansımasıdır. Görevli mahkemenin doğru tespiti, davanın esastan reddedilmemesi veya görevsizlik kararı verilmemesi için hayati öneme sahiptir. Bu karmaşıklık, avukatların dava açmadan önce altında yatan borç ilişkisinin hukuki niteliğini titizlikle analiz etmesini gerektirir.

6. İspat Külfeti ve Dava Açma Süresi

6.1. İspat Külfeti

İpotek kaydının kaldırılması davasında ispat külfeti davacıdadır. Davacı, ipoteğe ilişkin tescilin yolsuz olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Eğer iddia, alacağın ifa (ödeme) sonucunda sona erdiği yönündeyse, bu hususun yazılı kesin delillerle ispatlanması gerekmektedir. Ödeme makbuzları, banka dekontları, borcun ödendiğine dair ibraname gibi belgeler bu noktada büyük önem taşır. Aile konutu üzerindeki ipoteklerde ise, eşin açık rızasının varlığını ispat yükü, tasarrufta bulunana (genellikle ipoteği tesis eden malik eş veya alacaklı banka) aittir.

İspat külfetinin davacıda olması, hukuki süreçlerde proaktif delil yönetiminin ve profesyonel hukuki danışmanlığın vazgeçilmez olduğunu göstermektedir. Davacının, borcu ödediğine dair somut ve yazılı delilleri titizlikle saklaması gerektiği, aksi takdirde haklı olsa bile davasını ispatlamakta zorlanabileceği anlaşılmaktadır.

6.2. Dava Açma Süresi

İpotek kaydının kaldırılması davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre mevcut değildir. Bu dava her zaman açılabilir. Bu durum, tapu sicilinin düzeltilmesi davalarının genel niteliği gereğidir; zira yolsuz tescil her zaman düzeltilebilir. Borcun ödenmesinin ardından ipoteğin fekki için dava açma süresi başlamış olsa da, herhangi bir hak düşürücü süre belirlenmemiştir. Ancak, ipotek nedeniyle evin satılması mümkün olduğundan, borcun hemen ardından yasal hakların kullanılması tavsiye edilir.

Bu davanın zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaması, mülkiyet hakkının, tapu sicilindeki yolsuz bir kayıttan kaynaklanan kısıtlamalara karşı süresiz bir korumaya sahip olduğunu göstermektedir. Diğer birçok alacak veya dava türünde zamanaşımı varken, ayni hakka dayalı bu tür bir düzeltme davasının süresiz olması, mülkiyetin mutlak ve güçlü bir hak olduğunu pekiştirir. Bu durum, taşınmaz maliklerinin, uzun yıllar sonra dahi tapu kayıtlarındaki hatalı veya hukuki dayanağını yitirmiş ipotekleri sildirme imkânına sahip olmalarını sağlar. Bu, mülkiyet güvenliği ve tapu sicilinin doğru tutulması ilkesinin bir sonucudur.

6.3. İcra ve İflas Kanunu m. 153 Kapsamında Terkin Süreci ve Süre

İcra ve İflas Kanunu’nun 153. maddesine göre, vadesi gelmiş ve güvence altına alınmış bir borcun borçlusu icra dairesine başvurursa ve alacaklı gaip, meçhul veya ödemeyi kabulden ve ipoteği çözmekten kaçınırsa, icra dairesi alacaklıya parayı alması ve ipoteği çözmesi için 15 gün süre tanır. Bu süre içinde alacaklı gelmezse, icra dairesi dosyayı icra mahkemesine gönderir. İcra mahkemesi de paranın alacaklı adına saklanmasına ve ipoteğin terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline işlenir.

Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesi uyarınca, süreli olarak kurulmuş ipoteklerde, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması halinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

7. Sonuç

İpotek kaydının kaldırılması davası, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını, tapu sicilinde haksız veya hukuki dayanağını yitirmiş bir ipotek şerhine karşı koruyan temel bir hukuki mekanizmadır. Bu dava, tapu sicilinin güvenilirliği ve aleniyeti ilkeleri çerçevesinde, sicilin gerçeğe uygun hale getirilmesini sağlar. Tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin bir istisnası veya düzeltme mekanizması olarak işlev görür. Her ne kadar tapu siciline güven ilkesi üçüncü kişilerin iyiniyetini korusa da, yolsuz tescil durumunda malikin hakkını koruma ihtiyacı, sicilin maddi gerçeğe uygun olması gerekliliğini ön plana çıkarır. Bu, hukuki güvenliğin sadece tescile güvenmekle değil, aynı zamanda tescilin altında yatan hukuki gerçekliğin de korunmasıyla sağlandığını göstermektedir.

Davanın şartları, ispat külfeti, görevli ve yetkili mahkeme gibi konularda Yargıtay içtihatları, uygulamanın şekillenmesinde belirleyici rol oynamaktadır. Özellikle aile konutu gibi hassas konularda Yargıtay’ın koruyucu yaklaşımı, kanun maddelerine derinlik kazandırmaktadır.

Bu dava, hukuki güvenliği sağlamanın yanı sıra, taraflar arasında çıkan uyuşmazlıkların yargı yoluyla çözülmesinde önemli bir araçtır. Borç ilişkisi sona erdiğinde alacaklıların ipoteği terkin ettirme yükümlülüğü, ileride açılabilecek davaların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır. Bu, aynı zamanda, alacaklılar için de borcun sona ermesi halinde ipoteği terkin etme sorumluluğunu artırır, zira sicildeki yolsuz kayıt süresiz olarak dava konusu edilebilir.