1. Ortak Yaşamın Anayasası: Yönetim Planı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin ilk fıkrasında tanımlandığı üzere Yönetim Planı, bir gayrimenkuldeki (apartman veya site) idare biçimini, kullanım amaç ve yöntemlerini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini ve yönetime dair diğer tüm esasları belirleyen, bütün kat malikleri için bağlayıcı nitelikte bir sözleşmedir.

Bu belge, mülkiyetin tesis edildiği anda, yani kat mülkiyeti kurulurken tüm malikler tarafından imzalanarak tapu siciline şerh edilir (KMK m.12/b). Dolayısıyla, sonradan mülk edinen kişiler de bu plana tabi olurlar. Yönetim planının temel amacı, toplu yaşamın getirdiği potansiyel anlaşmazlıkları en aza indirmek, ortaya çıkan sorunlara çözüm yolu sunmak ve gayrimenkulün idaresine ilişkin şeffaf bir çerçeve oluşturmaktır. KMK m.28/4 uyarınca, yönetim planı ve bu planda yapılacak değişiklikler, tüm kat maliklerini, onların mirasçılarını, mülkü devralanları, yönetici ve denetçileri bağlayıcı niteliktedir.

2. Site Yönetimleri Para Cezası Uygulayabilir mi?

Uygulamada en sık karşılaşılan sorulardan biri, site yönetiminin veya yöneticinin, kurallara uymayan kat maliklerine veya diğer sakinlere para cezası kesip kesemeyeceğidir. Bu konu, hukuk sistemimizde önemli bir prensip olan "cezaların kanuniliği" ilkesi çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bu ilkeye göre, bir fiilin suç veya kabahat sayılabilmesi ve buna bir ceza uygulanabilmesi için bu durumun açıkça kanunla düzenlenmiş olması gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda, site yöneticisine veya yönetim kuruluna doğrudan para cezası verme yetkisi tanıyan bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle, yönetim planında yer alsa dahi, yönetimin doğrudan idari para cezası niteliğinde bir yaptırım uygulaması hukuken geçerli kabul edilmez.

Örneğin, yönetim planında "ortak bahçede mangal yapmak yasaktır, yapanlara X TL para cezası kesilir" şeklinde bir madde bulunsa bile, yönetimin bu cezayı doğrudan tahsil etme yetkisi yoktur.

Ancak bu durum, kurallara aykırı davranışların yaptırımsız kalacağı anlamına gelmez. KMK'nın 33. maddesi, bu tür durumlar için bir çözüm yolu sunar. Kat maliklerinden birinin veya onun bölümünden yararlanan (kiracı, sâkin vb.) kişinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören diğer kat malikleri veya yöneticinin, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep etme hakkı vardır. Hâkim, tarafları dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete uygun bir karar verir ve aykırılığın giderilmesi için bir süre tanır. Eğer bu süre içinde mahkeme kararı yerine getirilmezse, hâkim tarafından ilgili kişiye idari para cezası uygulanabilir. Görüldüğü üzere, para cezası verme yetkisi doğrudan yönetime değil, yargı makamına aittir.

3. Yönetim Planındaki Yaptırımlar: Cezai Şart Kavramı

Para cezası kesme yetkisi olmamakla birlikte, yönetim planlarında "cezai şart" adı altında bazı mali yükümlülükler öngörülebilir. Cezai şart, borçlar hukukunda bir sözleşme hükmünün ihlali durumunda ödenmesi kararlaştırılan bir tazminat niteliğindedir. Yönetim planı da bir sözleşme olduğundan, belirli yükümlülüklere (örneğin, aidatın zamanında ödenmemesi, ortak alanlara zarar verilmesi, belirlenen kurallara uyulmaması gibi) aykırılık halinde cezai şart öngörülebilir.

4. Yönetim Planına Cezai Şart Eklenebilir mi? Koşulları Nelerdir?

Yönetim planlarına, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmamak kaydıyla cezai şart niteliğinde hükümler konulabilir. Bu tür hükümler, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini ve ortak alanları kullanırken uymaları gereken "yapma", "yapmama", "verme" veya "katlanma" şeklindeki yükümlülüklerin ifasını teminat altına almayı amaçlar.

Örneğin, yönetim planında "belirlenen saatler dışında gürültü yapılmaması" veya "ortak alanlara çöp bırakılmaması" gibi kurallar ve bu kurallara aykırılık halinde belirli bir miktarda cezai şart ödeneceğine dair hükümler bulunabilir.

5. Yönetim Planındaki Cezai Şartların Hukuki Geçerliliği ve Sınırları

Yönetim planına eklenen cezai şartların geçerli olabilmesi için bazı temel kriterler bulunmaktadır:

• Kanuna Uygunluk: Cezai şartlar, KMK başta olmak üzere yürürlükteki kanunların emredici (uyulması zorunlu) hükümlerine aykırı olmamalıdır.
• Açıklık ve Belirlilik: Yükümlülük ve bu yükümlülüğe aykırılık halinde uygulanacak cezai şart açık, net ve anlaşılır bir şekilde tanımlanmalıdır.
• Bağlayıcılık Sorunu: Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, yönetim planındaki cezai şart hükümleri, temel olarak o yönetim planını kabul edip imzalayan kat malikleri için bağlayıcıdır. Bu önemli bir ayrıntıdır. KMK m.28/4 genel olarak yönetim planının tüm malikleri ve haleflerini bağlayacağını belirtse de, Yargıtay, özellikle sonradan eklenen veya kanuni temelden ziyade tamamen sözleşmesel nitelikte olan cezai şartların, planı imzalamamış sonraki malikleri veya kiracıları bağlamayacağı yönünde kararlar vermektedir. Bu durum, özellikle eski tarihli yönetim planları ve yeni malikler açısından "eşitlik ilkesine" aykırılık tartışmalarını da gündeme getirebilmektedir.

Örneğin, yönetim planında "evcil hayvanların belirlenen alanlar dışında gezdirilmesi halinde X TL cezai şart uygulanır" hükmü varsa ve bu plan sadece ilk malikler tarafından imzalanmışsa, sonradan mülk edinen ve planı imzalamayan bir malike bu cezai şartın doğrudan uygulanması Yargıtay içtihatları ışığında sorunlu olabilir.

6. Yargıtay'ın Konuya Yaklaşımı: Emsal Karar Işığında Değerlendirme

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2022/4871 E., 2022/9631 K. sayılı kararı, bu konudaki önemli bir içtihadı yansıtmaktadır. Kararda özetle;

• Kat maliklerinin KMK m.18 uyarınca doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlü olduğu belirtilmiştir.
• KMK m.33 uyarınca, yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında hâkim müdahalesinin istenebileceği vurgulanmıştır.
• KMK m.28/1'e göre yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu ifade edilmiştir.
• Ancak, Yargıtay bu kararında önemli bir ayrıma gitmiştir: Ana taşınmaza ait yönetim planında, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen genel yükümlülükler dışındaki (örneğin, kapı önüne ayakkabı bırakmama gibi spesifik bir yasağa bağlı cezai şart) düzenlemelerin ancak ve ancak bunu imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcı olduğu belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu anlamında düzenlenen cezai şart ve benzeri sözleşmesel yükümlülüklerin, sonradan malik olanları bağlamayacağı açıkça ifade edilmiştir.
• Yargıtay, KMK'da kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu borçların sayıldığını ve aksi takdirde ne yapılması gerektiğinin de KMK m.33'te belirtildiğini (yani hâkim müdahalesi) hatırlatmıştır.

Bu karar, yönetim planındaki her türlü cezai şartın, özellikle planı imzalamayan sonraki malikler ve kiracılar için otomatik olarak bağlayıcı olmayacağını, bu tür taleplerin mahkemelerce dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

7. Sonuç

Site yönetimleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açık bir yetki bulunmadığından, kat maliklerine veya diğer sakinlere doğrudan para cezası kesme yetkisine sahip değildir. Bu tür bir yetkinin yönetim planında yer alması da bu durumu değiştirmez. Ancak, yönetim planlarında, kanuna aykırı olmamak kaydıyla "cezai şart" niteliğinde mali yükümlülükler öngörülebilir. Bu cezai şartların uygulanabilirliği ve kimleri bağlayacağı konusu ise, özellikle Yargıtay'ın yönetim planını imzalamayan sonraki malikler aleyhine bu tür şartların uygulanamayacağına dair içtihatları dikkate alındığında, her somut olay özelinde değerlendirilmelidir. Kurallara uymayan sakinler için en sağlıklı ve hukuki yol, KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep etmektir. Hâkim kararına uymayanlar hakkında ise yine hâkim tarafından idari para cezası verilebilir.